El panorama urbano en España está cambiando. Si hace una década el alquiler de trasteros era un servicio residual, hoy se ha consolidado como uno de los sectores inmobiliarios más resilientes. Según el último informe de la Federación Europea de Asociaciones de Self Storage (FEDESSA), España se mantiene como el cuarto mercado más grande de Europa, representando el 11,3% del total europeo, con una oferta que sigue creciendo para intentar alcanzar la alta demanda.
Y aun así, los trasteros siguen faltando. ¿Por qué?
¿Qué está impulsando este crecimiento de demanda de trasteros?
1. Viviendas más pequeñas y el fenómeno de la «habitación externa»
El precio de la vivienda sigue tensionado. Según Idealista, el alquiler medio en España supera los 15 €/m²/mes, lo que empuja a las familias hacia pisos con menos metros cuadrados. Cuando el espacio en casa se agota, el trastero externo deja de ser un lujo.
En este contexto, el trastero es la extensión logística del hogar. Es más rentable alquilar unos metros cuadrados adicionales en un centro de proximidad que pagar el sobrecoste de una habitación extra en una hipoteca.
2. Finalización de los contratos de alquiler
Este es un factor nuevo y muy relevante que pocos analizan. Los contratos de arrendamiento firmados en 2020 y 2021 —más de 1,2 millones en total— llegan ahora a su vencimiento de cinco años. Muchos de esos hogares no pueden asumir la nueva renta en la misma vivienda, salen al mercado a buscar algo más barato y encuentran solo opciones más pequeñas.
El resultado es predecible: cuando una familia pasa de un piso de 85 m² a uno de 60 m², esos 25 metros no desaparecen, se externalizan. El trastero se convierte en el cuarto que el mercado inmobiliario ya no puede ofrecer. Solo en Madrid vencen este año 145.881 contratos; en Cataluña, 112.728; en Andalucía, 85.491.
3. La logística de «última milla» y el E-commerce
No solo los particulares demandan espacio. España cerrará 2026 con un crecimiento del 7,4% en comercio electrónico, el mayor de Europa Occidental según eMarketer. Detrás de ese dato hay cientos de miles de autónomos y pymes que necesitan almacenar stock sin los compromisos de una nave industrial.
Los centros de self-storage actúan como micro-hubs logísticos urbanos. Como señala CBRE en sus análisis de activos alternativos, la ubicación estratégica cerca de núcleos de población o polígonos industriales es el factor clave para el éxito de estos activos
4. Tecnología: El fin de la gestión presencial
Uno de los factores determinantes hoy es la automatización. Gracias a sistemas de acceso mediante app y software de gestión inteligente, los nuevos centros pueden operar con procesos 100% digitales. Esto reduce drásticamente los costes operativos y eleva la rentabilidad para el franquiciado, permitiendo una gestión remota y eficiente.
Según el informe FEDESSA 2025, el 89% de los operadores europeos prevé invertir en mejoras tecnológicas en los próximos años, y el 90% ya utiliza inteligencia artificial para optimizar precios y procesos. La tecnología no es una ventaja competitiva: está dejando de ser opcional.
5. La entrada del capital institucional como señal de mercado
Cuando los grandes fondos de inversión internacionales se fijan en un sector, suele ser porque los fundamentales son sólidos. Según JLL, el interés inversor en el self storage en Europa se ha multiplicado por 10,8 entre 2022 y 2025. En España, firmas como BC Partners, PGIM o Crossroads ya han realizado operaciones en el mercado nacional.
Lo que esto indica para el pequeño inversor o emprendedor es claro: el capital institucional llega cuando el mercado tiene recorrido pero todavía no está consolidado. Ese momento es ahora en España.
Un mercado con mucho margen todavía
A pesar del auge, los datos demuestran que todavía queda mucho espacio para nuevos operadores. Según la Asociación Española de Self Storage (AESS), la tasa de ocupación media en España se sitúa entre el 75% y el 85%, lo que indica que la demanda supera con claridad a la oferta disponible.
La comparativa europea es aún más elocuente. Mientras que mercados maduros como el Reino Unido disponen de 0,083 m² de self storage por habitante, España se sitúa en 0,040 m². La mitad. Y eso en un país que ya es el cuarto mercado más grande de Europa, con más de 1.300 centros y 1,95 millones de m² de superficie, según JLL.
Dicho de otra forma: si España alcanzara el nivel de penetración del Reino Unido, el mercado tendría que doblar su tamaño actual.
Esta brecha es la que está atrayendo a emprendedores que ven en la franquicia de trasteros una oportunidad de negocio con flujos de caja estables y un riesgo operativo bajo en comparación con otros modelos.
| Factor de análisis | Situación del mercado | Ventaja para el franquiciado |
|---|---|---|
| Tasa de ocupación media | Entre el 75% y el 85% | Flujo de caja estable y predecible |
| Perfil del cliente | 70% Particular / 30% Empresa-Autónomo | Diversificación de riesgo y cobros recurrentes. |
| Gestión operativa | 100% Automatizada (App/Software) | Sin necesidad de personal físico; bajos costes |
| Interés inversor institucional | ×10,8 entre 2022 y 2025 (JLL) | Señal de mercado sólido con recorrido |
| Resiliencia ante crisis | Alta (demanda no cíclica) | Activo defensivo frente a la volatilidad |
| Plazo de retorno medio | 18–36 meses | Recuperación más rápida que otros activos |
La combinación de una demanda insatisfecha, un cambio estructural en los hábitos de vivienda y la entrada de capital institucional sitúa al self-storage como el activo inmobiliario alternativo con más recorrido en España ahora mismo.
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